郑州：推进闲置非住宅改建为租赁住房，运营期满符合条件可作普通住宅销售

9月13日，郑州市人民政府办公厅发布《关于加快推进闲置和低效利用的非住宅改建为租赁住房、文体场馆、产业租赁用房的通知》。

此次的改建范围为郑州市内五区、郑州经开区、郑州高新区和郑东新区范围内，具有一定规模，已建成闲置和低效利用的商业、办公、厂房等非住宅，可按程序申请改建。其中，工业用地或物流仓储用地上厂房、研发用房、仓储等非住宅应当在保障产业发展需求的前提下进行改建，原则上不得改建为住宅型租赁住房；对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的非住宅不得改建。

改建类别为，申请改建为租赁住房的项目，应位于需求集中、交通便捷、生产生活便利、公共和生活配套设施完善的区域，应以整栋或相对独立的整层、整单元为基本改建单位，房源应不少于50套或1500平方米。

申请改建为室内文体场馆的项目应不少于1000平方米，馆内应设立体育休闲吧、青少年体育培训、公益健身房以及文化、生活等服务设施，打造满足多元化需求的服务空间。

申请改建为研发、创意、设计、孵化、中试等用途的产业租赁用房项目，其改建类别应符合郑州市新型产业发展要求。

在改建要求方面，申请改建的项目应产权登记清晰，且不存在查封登记、异议登记等法律法规限制交易的情形;申请改建的项目应在正面清单范围内，且不存在房屋安全隐患或通过加固、维修已消除房屋安全隐患；实施改建时不得擅自破坏和变动建筑主体或房屋承重结构及外立面。确需变动的，改建单位应当在施工前委托原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，并在工程竣工验收前取得资源规划部门出具的规划核实通过的书面意见；仅涉及使用功能改变的项目，免于办理规划核实通过的书面意见；享受政策性人防工程易地建设费减免的项目，不得擅自改变原批准的设计方案所确定的使用性质。确需改变的，需按照首次办理人防审批手续时适用政策履行人防义务。

《通知》提到，改建的租赁住房项目，应根据《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》，按照宿舍型或住宅型两类标准进行联合验收。其中，改建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准，改建住宅型租赁住房应执行《住宅建筑规范》及相关标准；改建的其它类型项目，由牵头部门负责，会同市级行业主管部门进一步明确改建要求和验收标准，指导辖区做好项目验收工作。

在后期的管理方面，改建为租赁住房项目的租赁运营期不少于8年。项目统一纳入郑州市房屋租赁监管服务平台统一管理，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售。对于政府主导回购的改建租赁住房项目，运营年限期满后，经市政府研究同意，符合建办标〔2021〕19号规定住宅型标准的项目可改变土地性质，补缴土地出让金后，可作为普通住宅销售。

改建为文体场馆的项目应创新运作机制，合理确定收费标准，实施智能化和亲民化管理，运用“智能设施＋智慧管理＋大数据”等措施，进一步节约运营成本，提升管理效能。

改建为产业租赁用房的项目，鼓励签订长期租赁合同，并按规定办理租赁合同网签备案。产业租赁用房的承租对象应符合片区产业规划和产业发展导向，租赁价格原则上不高于最近年度发布的租金指导价。

改建项目应当按照审查通过的实施方案进行更新和运营，不得擅自改变用途，分割销售。分类项目所对应的行业主管部门应将改建项目纳入台账，加强对改建项目的全过程监督管理。

改建项目达到最低运营年限期满后或因运营等其它原因确需退出的，应由房屋权利人或受其委托的运营单位提出退出申请。退出后的项目由原审核部门出具撤销认定书，相关部门对退出项目停止实施优惠政策。同时，由不动产权利人持撤销认定书等材料，向不动产登记部门提出取消注记申请，取消不动产登记簿相关内容。

此外，改建项目可申请政策性金融贷款支持和专项债资金，运营期间可凭《改建项目确认书》享受税收减免优惠。其中，改建租赁住房项目可按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》规定，享受增值税、房产税等优惠政策，享受民用水、电、气、暖等收费标准；持有或者运营租赁住房500套(间)及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上的住房租赁备案企业，将按照规模化住房租赁企业标准予以税收减免优惠；符合条件的改建租赁住房项目可认定为保障性租赁住房，享受保障性租赁住房相关政策支持。