获批满一年公募REITs的破与立

自2021年5月17日首批9只产品获批以来，公募REITs试点落地已有一年由于基础资产主要投资于基础设施建设，即使在2022年市场波动不断的情况下，公募REITs的业绩也相对稳定，呈现良好的增长趋势首批产品上市以来，大部分都取得了正收益，最高达到45.16%可是，经过一年的发展，一些基金经理承认，公募REITs在中国仍处于起步阶段目前仍有很多困难需要解决，如部门谈判合规程序多，项目申报繁琐，市场项目少，流通份额小等

首批9种产品批准周年

自2020年4月《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》发布以来，《公开募集基础设施证券投资基金指引》也于同年8月落地，吹响了我国发展公募REITs的号角直到2021年5月17日，首批9只公募REITs获批，这也标志着公募REITs正式启航

今天，首批公募REITs获批已满一周年，同类型产品也扩大至12只目前已有华泰紫金江苏交管高速REIT，鹏华深能清洁能源REIT等多个产品提交申请材料，处于审核阶段

值得一提的是，即使在2022年市场大幅波动的情况下，公募REITs上市以来业绩也相对稳定，总体呈现良好的增长态势东方财富数据显示，截至5月18日，首批9只公募REITs中，有8只基金自上市以来实现正增长其中富国第一水务公司REIT以45.16%的收益率暂时领先其余产品

此外，截至5月18日，浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT，东吴苏州工业园区REIT，华安张江光大园区REIT，金钟普洛斯REIT，AVIC首钢生物质REIT，宏图创新盐田港REIT，老板招商蛇口生产园区REIT自上市以来也分别上涨了11.96%，18.25%，20.4%，22.75%平安广州广和REIT上市以来收益率为—3.07%

展览过程中还有很多困难。

整体来看，首批9只产品获批已有一年，其背后的基金经理无疑经历了其公募REITs业务从无到有的一年那么，在这一年里，各个机构的业务发展如何呢下一步的发展规划是什么

博商蛇口产业园REIT基金经理刘璇今日对京商报提到，就招商蛇口产业园的REIT运营团队而言，2021年运营管理团队有3名成员，为进一步加强公募REITs的运营管理，预计2022年运营管理团队将增至5人。

资本富国水务的REIT基金经理赛勒斯表示，富国基金已经为公开发售REITs做了充分的准备首先，成立专门的业务部门，制定业务管理制度和规范其次，按照业务领导，业务骨干，储备业务精英等分层分布，可以帮助新老员工，帮助公司公募REITs的长远发展再者，积极对接行业原有权利人和优质项目，为新产品和现有产品的拓展提前布局未来将按照一个成熟一个发行的总体目标有序推进

总体而言，由于公募REITs在中国处于起步阶段，与传统的公募业务相比有很多不同之处经过一年的发展，有基金经理表示，公募REITs过程中遇到的一些困难仍有待解决

Cyrus提到，与传统的公募基金业务相比，公募REITs从业务发展模式到管理运营模式都有很多不同之处，需要基金经理做出相应的组织安排和调整，需要融入一定的投行文化从具体项目来看，REITs业务实际上是资产的IPO，标准化程度相对较低每个项目都有相应的特点和需要通过多方沟通协调解决的问题，需要管理者和相关中介服务机构以专业，韧性和创新的精神逐一解决

AVIC房地产投资部也承认，在公募REITs的过程中存在一些困难比如合规程序方面，由于部分项目运作时间较长，合规文件缺失，再发行涉及部门较多，存在一定难度此外，在方案设计方面，在项目申报过程中，涉及交易结构调整，资产重组，人员剥离，税务筹划等多个方面，所以实现起来有些困难

此外，博时招商蛇口工业园REIT基金经理王巧初直言，由于REITs市场仍处于试点阶段，国内投资者对REITs产品的理解还未完全成熟，市场上推出的项目较少，流通份额较小。

鉴于公募REITs试点项目较少，目前份额较小，IPG中国首席经济学家白文熙认为，可以通过不断扩大公募REITs试点规模和范围，逐步将公募REITs试点扩大到其原本最适合的商业地产领域，来解决上述问题。

筹款的准备工作正在进行中。

事实上，自2022年以来，监管层和相关负责人多次提出要进一步推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环中国证监会今年3月还表示，它正在指导交易所制定房地产投资信托基金的筹资规则，并将在适当的时候征求市场意见

AVIC房地产投资厅认为，融资机制的引入将有助于企业形成开发—培育—退出—再开发的投融资良性循环此外，募资可以有效扩大市场规模，进一步增强流动性

针对公募REITs扩容，多位基金经理也表示准备充分平安REITs投资中心基金经理马赛表示，目前已经成立了涵盖项目执行，基础资产投资，运营全流程的专业团队，相应的中后台部门也做好了募资的充分准备后续将继续依托平安集团综合金融服务优势，发挥协同效应，深耕基础设施公募REITs领域，发挥规模优势，降低管理成本，提高投资者回报

华夏基金还提到，公司成立了专业的REITs团队进行REITs研究和储备，目前已经成立了基建和房地产投资部除了专业的投资运营团队，公司还建立了全流程公募REITs运营支持系统公司在研发部和基金市场部设立了REITs专员，在项目签约，实施，产品提交，销售等方面发挥重要作用同时，公司拥有成熟的后台支持系统和管理体系，确保REITs稳健高效运行

在中国金融衍生品投资研究院院长王红英看来，在资管新规打破了债券打新，理财产品不再保本的背景下，鉴于公募REITs的基础资产相对较好，且具有股债双赢的特点，预计未来公募REITs的发行市场将呈现快速上升的趋势。